家賃収入はいくらから確定申告が必要？20万円ルールと所得の出し方

公開 2026年10月10日　／　大家のセンセイ 編集部

家賃収入があっても、確定申告が必要になるかどうかは「収入」ではなく「所得」（収入から必要経費を引いた額）で決まります。会社員が家賃収入を得ている場合は、原則として、不動産所得を含む給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要です（一定の場合は、この基準によらず申告が必要になることがあります）。賃貸経営を本業にしている方や給与を受けていない方は、別の基準で判断します。この記事では、20万円の基準の数え方、住民税との関係、個人事業の大家や赤字の年の考え方を、計算例とともに説明します。

会社員の「20万円」の基準

給与を1か所だけから受けていて、その給与の全部が源泉徴収の対象になっており、給与の年間収入が2,000万円以下の会社員は、給与所得・退職所得を除く各種所得の合計額が20万円を超える場合に確定申告が必要です。家賃収入があるなら、不動産所得（家賃収入から必要経費を引いた額）を、原稿料や、販売目的で仕入れた商品のフリマ販売による所得など他の副業の所得と合わせて数え、20万円を超えるかどうかで判断します。不動産所得だけが20万円以下でも、他の所得と合計して超えていれば申告が必要です。

2か所以上から給与を受け、その給与の全部が源泉徴収の対象となる場合は、年末調整されなかった給与の収入額と、給与・退職所得以外の所得の合計額が20万円を超えると確定申告が必要です。ただし、給与の収入額の合計から所得控除（雑損控除・医療費控除・寄附金控除・基礎控除を除く）を引いた額が150万円以下で、かつ給与・退職所得以外の所得が20万円以下なら申告は不要です。源泉徴収義務のない支払者から給与を受けている場合は、この判定とは別に考える必要があります。

収入と所得の違い（計算例）

20万円の基準は所得（収入－必要経費）で判定します。家賃収入そのものが20万円を超えていても、必要経費を引いた所得が20万円以下なら、前の節の条件（給与1か所・給与全部が源泉徴収の対象・ほかに申告義務の例外がないこと）を満たすかぎり確定申告は不要です。

必要経費には、固定資産税、損害保険料、修繕費、管理会社への委託費、減価償却費、借入金利子などが含まれます（減価償却の計算はこちら）。区分マンションを1室だけ貸している場合でも、ローンの利子・管理費・修繕積立金（一定の要件を満たす場合）・固定資産税・減価償却費を引くと、所得は収入よりかなり小さくなることがよくあります。修繕積立金は、原則として修繕等が完了した日の属する年分に、その修繕に充てられた部分の金額が必要経費になります。ただし、マンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従って支払っていることを前提に、管理組合への支払義務があり、返還を受けない、共用部分の修繕以外に流用されない、長期修繕計画に基づき各区分所有者の持分に応じて合理的に算出されている、という要件をすべて満たす場合は、支払期日の属する年分の必要経費にできます（実際に払った年ではないため、前払いや滞納があると年がずれます）。

20万円以下でも住民税の申告が要る場合がある

所得税の確定申告をすれば、通常はあらためて個人住民税の申告をする必要はありません（申告した内容が市区町村へ連携されるためです）。一方、「所得が20万円以下なら所得税の確定申告は不要」という扱いは所得税の特例で、住民税の申告にはこの特例がそのまま及びません。そのため、所得税の確定申告をしない場合は、所得が20万円以下でも住民税の申告が必要になることがあります。会社の給与以外に家賃収入があるときは、お住まいの市区町村に住民税の申告が必要かどうかを確認してください。申告先・期限・必要な書類・取り扱いは市区町村によって異なるので、役所の窓口やホームページで確認してください。

年末調整との関係

会社が行う年末調整は、その会社から受け取る給与についての手続きです。家賃収入や不動産所得は年末調整の対象に入らないため、年末調整を受けたからといって家賃収入の申告が済んだことにはなりません。確定申告が必要な場合は、年末調整とは別に、自分で確定申告書を作成して提出します（年末調整の結果は、確定申告書の給与の欄に転記します）。

専業の大家・個人事業主はいくらから

会社員の20万円基準は、給与収入が2,000万円以下で、1か所からの給与の全部が源泉徴収の対象になっているなど一定の条件を満たす給与所得者向けの特例です。賃貸経営を本業にしている方や、給与を受けていない方には当てはまりません。この場合は原則どおり、所得の合計額が所得控除の合計額を超え、その超える額にかかる税額が配当控除額などを上回る場合に確定申告が必要になります。

所得控除のうち基礎控除は、令和7年分の制度では税制改正で合計所得金額に応じた見直しが入り、合計所得金額132万円以下なら95万円、655万円超2,350万円以下なら58万円など、人によって異なります。令和8年分・令和9年分は合計所得金額132万円以下の基礎控除が104万円、令和10年分以後は99万円になるなど、年分によって額が変わることが決まっているので、申告する年の国税庁の案内で確認してください。社会保険料控除や生命保険料控除なども合わせると、所得控除の合計額は一人ひとり違うため、「所得がいくらから」を一律の数字で言うことはできません。不動産所得が出ている専業の大家さんは、迷ったら申告する前提で準備しておくのが安全です。

なお、賃貸経営が事業的規模（おおむね貸室10室以上・独立家屋5棟以上が目安）になると、青色申告特別控除が使えるなど扱いが変わります。令和7年分・令和8年分の制度では、複式簿記で記帳し貸借対照表等を添付すれば最高55万円（書面申告でも可）、さらにe-Taxで申告すれば最高65万円、簡易な記帳の場合は最高10万円です。令和9年分以後は、複式簿記で記帳し、貸借対照表等を添付して期限内にe-Taxで申告すれば最高65万円、優良な電子帳簿の保存などの要件も満たせば最高75万円になる一方、書面申告の場合の上限は10万円に下がります。また、簡易な記帳による10万円の控除は、事業的規模の不動産所得や事業所得があり、前々年分の収入金額が1,000万円を超える場合は適用できなくなります（事業的規模に満たない場合は、収入が1,000万円を超えても引き続き10万円の控除が受けられます）。詳しい要件は国税庁の最新の案内で確認してください。事業的規模の判定や青色申告決算書の書き方は青色申告決算書の記事で説明しています。

赤字の年はどうするか

修繕費がかさんだ年や、減価償却費が大きい年は、不動産所得が赤字になることがあります。不動産所得が赤字というだけでは、確定申告が不要とは判断できません。会社員であれば、原稿料などほかの所得と合わせて20万円を超えないか、個人事業主であれば所得の合計額が所得控除の合計額を超えないかを、あらためて確認する必要があります。不動産所得だけで考えれば申告の基準に届かないことが多いものの、それでも申告した方が得になる場合があります。

• 赤字を給与所得など他の所得と差し引けます（損益通算）。ただし、土地を取得するための借入金の利子にあたる部分は差し引けません。詳しくは借入金利子の記事で説明しています。
• 青色申告をしていれば、損益通算してもなお引き切れない赤字（純損失）を翌年以後3年間繰り越して、各年分の所得金額から控除できます。繰越しを使うには、損失が生じた年分の青色申告書を提出し、その後も連続して確定申告書を提出することが必要です。期限内に提出できなかった場合でも、青色申告書として提出していれば繰越控除が認められることがあります（期限内の提出が要件になっているのは、別の制度である青色申告特別控除です。令和8年分までは55万円・65万円、令和9年分以後は65万円・75万円の控除に期限内申告などの要件があります）。個別の判断は税務署・税理士に確認してください。

赤字の年に申告しないと、繰越控除の機会を失います。翌年以降に修繕が落ち着いて黒字に戻る見込みがあるなら、赤字の年も申告しておくと、将来の税負担を抑えられます。

よくある疑問

区分マンション1室だけでも申告が必要になりますか

室数にかかわらず、所得が基準を超えれば申告が必要です。1室でも、家賃収入からローンの利子・管理費・修繕積立金（一定の要件を満たす場合）・固定資産税・減価償却費などを引いた所得で判断します。

会社に家賃収入があることを知られますか

家賃による所得や控除の状況によって、住民税額が増えることがあります。住民税を「給与からの天引き（特別徴収）」でまとめて納める設定になっていると、会社の給与担当者が住民税額の変化に気づく可能性はあります。市区町村によっては、副収入分の住民税だけを自分で納める「普通徴収」を選べる場合があるので、申告書や役所の窓口で確認してください。

必要経費を引いたら所得が0円以下でした。申告は要りませんか

不動産所得がマイナス（赤字）というだけでは、確定申告が不要とは判断できません。会社員であれば原稿料などほかの所得と合わせた額、個人事業主であれば所得の合計額で、あらためて基準を確認してください。前の節で説明したとおり、赤字でも申告した方が得になる場合があります。

使い方ガイドを見ながら、大家のセンセイに領収書や管理会社の収支報告書を読み取らせて記帳しておけば、物件ごとの収入と経費を確認できます。個人名義で暦年（1〜12月）の帳簿であれば、建物の情報を入れておくと確定申告の転記表で減価償却費も自動計算されます（住宅用以外の建物や平成19年3月31日以前に取得した建物、法人名義などは対象外で、別途計算が必要です）。

※ 本記事は一般的な制度の説明です。個別の事情による取り扱いは、所轄の税務署または税理士にご確認ください。