使い方ガイド

1. はじめかた

やることは4つです。最初の1枚を通すまで、だいたい10分ほどです。

1. 物件を登録する（最初の1回だけ）
   左のメニューの「物件一覧」→「物件を追加」。物件名だけでも始められます（住所を入れると地図に出ます）。最初に出るのは物件名・所在地・名義・管理会社・用途・貸室数などの欄だけで、構造・面積・購入・借入などは「くわしく入力」を開くと入れられます（あとからでも入れられます）。保存すると、次にやること（書類を1通読み取る）が物件一覧の上に出ます。
2. 書類を読み取る
   「＋書類をアップ」から、届いた書類を選ぶか撮影します。対応しているのは 領収書・請求書／家賃送金明細書／ローン返済予定表／収支報告書／レントロールの5種類です。 固定資産税は、お支払いになった月に納付書の控えを領収書として上げてください （→ 固都税の上げ方）。
3. 仕訳を確認する
   読み取りが終わると「確認待ち」に結果が並びます。物件・勘定科目・事業割合を確かめて確定します。
4. 書き出す
   「設定・バックアップ」の「会計ソフトへ書き出す」から、お使いの会計ソフトの形式でCSVを取り出します。

はじめての案内（初回だけ自動で出ます）

大家のセンセイをはじめて開くと、画面の上に案内が出ます。物件の登録 → 書類のアップ → 共有 → 使い方の4つを、 左のメニューの場所を指しながら順にご案内します。「次へ」で進み、「戻る」で戻れます。 右上の「×」か Esc でいつでも閉じられます（← → キーでも進めます）。 案内の中のボタン（「物件一覧をひらく」など）で画面を移ったときは、ダッシュボードへ戻ると続きから出ます。

★案内が出るのは初めて開いたときの1回だけです。もう一度見たいときは、 「設定・バックアップ」の「はじめての案内」から出し直せます。 スマホでは、案内が自分で ≡ のメニューを開いて、同じ4か所を指します。

無料で使える部分と、ご契約が要る部分

登録なしで無料

運営ツールの4つ（土地カルテ・投資シミュレーター・物件レーダー・原状回復見積りチェック）と、大家のセンセイのサンプル閲覧・書類1通のお試し読み取り（1台につき1回まで）

会員登録（ログイン）されている方は2027年1月31日まで無料

大家のセンセイのすべて（書類のAI読み取り・帳簿と画像のお預かり・ほかの端末との同期・共有）。★現在決済方法を準備中です。2027年1月頃に決済登録のご案内をしますので、ご登録をお願いします（ご登録されないと、書き出しを除いてお使いいただけなくなります）

2027年2月1日から

有料プラン（月980円〜・お持ちの棟数で3段階）へのお申し込み（お支払い方法のご登録）が必要になります。★ご契約が無いと帳簿の表示もできなくなりますが、「すべて書き出す」はいつでもお使いいただけます（バックアップJSON・書類ZIP・会計ソフト用CSV）

★有料に切り替わる前に、ご登録のメールアドレスへご案内します。料金はサービスの説明をご覧ください。

2. 画面の見かた

左のメニューから画面を切り替えます。どの画面を開いているかはURLに残るので、ブックマークや「戻る」も使えます。 スマホでは、画面の左上の ≡ を押すと同じメニューが出ます（→ 10章）。

＋書類をアップ

書類の一覧（物件×月）。空いているマスの「＋」から登録します

物件管理

見出しです。この下に次の3つが並びます

ダッシュボード

収入・費用・返済と、空室・稼働。名義／物件／年度で切り替えられます

物件一覧

物件ごとの収支・稼働・ローン残債・確認待ち。地図にも並びます

月次レポート

損益の推移と、月ごとの収支を科目まで。月の見出しや表の数字を押すと、その数字を作っている仕訳が出て、その場で直せます（月ごとの仕訳は、ここに統合しました）

運営ツール

見出しです。この下に次の4つが並びます

土地カルテ

ハザード・用途地域・地価公示を地図に重ねます

投資シミュレーター

50年のキャッシュフロー・返済余裕・出口まで試算します

物件レーダー

希望条件を1回入れると、7つのポータルの検索をまとめて開きます

原状回復見積りチェック

工事の見積書を読み取り、相場と照らして、業者に訊くことを並べます

ツール

調べる4つの道具とサンプルの入口をカードで並べた画面（スマホのメニューにだけ出ます）

共有設定

税理士・銀行・ご家族との共有。物件ごとに閲覧か編集かを決められます（→ 8章）

受け取った帳簿

大家さんから招待された帳簿の一覧（招待された方だけに出ます・→ 8章）

設定・バックアップ

申告と帳簿の設定（名義ごと）、ご契約、同期の状態、書き出しの設定、バックアップと復元。★アカウント（ログイン方法・端末・削除）は画面の右上にまとめました

使い方

このガイド。新しいタブで開きます

ダッシュボード（収支）

• 「月次」と「年次」を切り替えられます。月次はその年度の12か月、年次は帳簿のある年から今年までを1年ずつ並べます。グラフもテーブルも、切り替えた単位で出ます。
• 年次にすると年度の選択は消えます（全期間を並べるため）。上の帯に「◯年度〜◯年度の合計」と出ます。
• どちらで見ても合計は同じです。月ごとに計算したものを年ごとにまとめているだけで、別の集計をしているわけではありません。
• 「費用・返済合計」には元本返済が含まれます。元本は経費ではないので、内訳として別に出しています。
• 空室率は「読み取れた部屋だけ」で計算します。分からない部屋は分母に入れません。年次の稼働率は、月ごとの率を平均するのではなく、部屋×月の数で計算し直しています。
• 空室ヒートマップは月次のときだけ出ます。マスの中身は「その月に入居していたか」なので、年でまとめると意味が決まらないためです。
• 同じ費用が管理会社の書類と領収書の両方にあるかもしれないときは、黄色い帯でお知らせします（→ 5章）。
• いちばん上に「次にやること」を1つだけ出します。順番は 物件の登録 → 書類の読み取り → 確認待ち → 書き出す前に直すところ（帳簿ぜんぶの形式チェックで止まるもの）→ 確定申告の時期（1〜3月・前の年の帳簿がある個人の名義のとき、その年の転記表へ）です。済んでいれば何も出ません。
• 札の「分からないことはチャットで聞く」を押すと、右下のチャットが「次に何をすればよいですか？」の下書きを入れて開きます（→ チャットで質問する）。

月次レポート

グラフの下に、月ごとの収支が科目まで細かく並びます（収入の科目・小計／費用の科目・小計／元本返済／差引）。右端は期間計です。

• 月の見出しを押すと、その月の仕訳が下に出ます。その月の収支を作っているものだけが並び、合計は上の表の列と必ず同じになります。
• 表の数字（下線の付いたマス）を押すと、その数字を作っている仕訳だけが出ます。 たとえば「修繕費」の「2月」なら2月の修繕費の仕訳、「期間計」なら年度ぶん、「小計」「差引」ならその中身です。 合計は押したマスの数字と必ず同じになります。もう一度押すと閉じます（0円のマスは押せません）。
• 行を押すと中身が開いて、その場で直せます（「確認待ち」と同じ編集画面です）。直すと、上のグラフと表もすぐに直ります。
• 1件ずつの上に「その月の内訳」を添えています。1通の書類が何か月ぶんにも分かれていることがあるため、その月に効いている金額を出しています（仕訳そのものの金額とは違うことがあります）。
• 管理会社の収支報告書は、報告書の対象の月（例: 「2026年01月 送金」）にまとめて計上します。 前の月の精算（退去の違約金・クリーニング代など）が載っていても、その月に遡らず、当月の中で足し引きします。 対象期間そのものが「4月〜6月」のように複数の月にわたる報告書だけ、月ごとに分けます。
• この画面は帳簿のままの数字です（重複の候補は除いていません）。除いた数字を見たいときはダッシュボードの帯からどうぞ。
• 名義・物件・年度で絞れます。表はそのままCSVに書き出せます。
• この月の仕訳をまとめて削除は、いま画面で絞り込んでいるぶんだけを消します（消す前に件数と絞り込みを出します。サンプル表示中は消せません）。
• いちばん下の「確定申告の決算書への転記表（不動産所得用）」を開くと、選んでいる年度・名義・物件での決算書の欄ごとの金額と、青色申告特別控除を引いた後の不動産所得が出ます。 「その他の経費」の中身（管理委託費・広告宣伝費など）と貸倒金は、金額の大きい順に5つまで「空欄の行に」と付けて出します。 決算書1ページ目の、科目名を自分で書く空欄に写してください。専従者給与は決算書と同じく「差引金額」のあとに引きます。
• 個人の名義で1〜12月を見ているときは、決算書の3ページ目の材料も出ます: 建物の減価償却費（物件の「うち建物（円）」「構造」「取得日」「築年月」から自動で計算）と、 借入金ごとの利子と年末の残高（返済予定表から）。 修繕を「資産に計上する（資本的支出）」にした支出は、仕訳の画面で耐用年数の区分（電気設備・給排水設備など／20万円未満なら一括償却資産）を選ぶと、 その年の減価償却費も自動で計算して足します（区分を選んでいないものは理由を出して計算しません）。 3ページ目の「借入金利子の内訳」は金融機関を除く欄なので、銀行などからの借入は書かなくてかまいません。
• 決算書4ページ目の「貸借対照表」（青色申告特別控除の65万円・55万円を受けるときに要ります）も出ます。 名義を選んで（物件で絞らずに）見てください。建物・設備は減価償却後の残高、土地は取得価額 − うち建物、借入金は返済予定表の残高から作ります。 事業用の預金の残高（1月1日と12月31日）は、表の上の欄に入れて「預金の残高を保存」を押してください（名義ごと・年ごと）。 元入金と事業主貸・事業主借は、表が釣り合うように計算します。借入金の年初・年末の残高は、物件ごとに確かめて保存した額を使います（その物件の借入の合計・通帳や残高証明の数字）。返済予定表や帳簿から分かる額は候補として出るので、「空欄に候補をすべて入れる」→「保存」で確かめられます。分からないものは理由を出します。
• 決算書2ページ目の「不動産所得の収入の内訳」も、部屋（賃借人）ごとに出ます。年額・礼金・更新料は収支報告書と送金明細の部屋ごとの行から、 入居者・面積・契約期間・月額・敷金はレントロールから入れます。報告書が「6室」のようにまとめて印字されている部屋は、年額が「—」になります（推測では分けません）。 内訳の合計が1ページ目の収入と合わないときは、そう出します。
• 不動産所得が赤字のときに決算書1ページ目へ書く「土地等を取得するための借入金利子」も計算します （借入金はまず建物に充てたものとして計算。物件の取得価額・うち建物と、借入額（当初）が要ります。借入額は物件の欄に、その物件を取得するための借入の合計を入れてください（返済予定表の1回目から数えた額は候補として出ます）。利子は帳簿の借入金利子のうちその物件の分で、会計ソフトから取り込んだ利子も含みます。申告の額に使うのは、その利子がすべて土地・建物を取得するための借入の利子だと確かめてチェックを入れた物件だけです）。 計算できないときは理由を出します。
• 3ページ目の「地代家賃の内訳」（科目「地代家賃」）と「税理士・弁護士等の報酬・料金の内訳」（科目「支払報酬」）も、 支払先ごとの合計で出ます。家事按分した支出は「支払った額」と「経費に入れた額」を分けて出し、源泉徴収した額があればそれも出します。 支払先の住所は帳簿に入っていないので、決算書には書き足してください。

申告前チェック（点検表）

個人の名義で1〜12月を見ているときは、転記表のすぐ上に「申告前チェック」が出ます。確定申告の前に見ておきたいところを、項目ごとの件数で並べます。 項目を押すと、直す場所（確認待ち・書類の一覧・転記表の欄など）へ移ります。

• 形式チェックと確認待ちに残っている仕訳
• 毎月届く書類の抜け（収支報告書か送金明細・返済予定表）。その年の最初の通〜最後の通のあいだだけを見て、見つけたときだけ知らせます（届き始め・終わりの月や、書類が要るかどうかは帳簿から確かめられないため、抜けが無くても「済み」にはしません）
• 減価償却（計算できていない物件・設備）・貸借対照表の残高（入れていない預金・借入金）・借入金利子（土地等の分を計算できない物件）
• 支払先（地代家賃・支払報酬で支払先の分からない仕訳）と、事業的規模と青色申告特別控除の目安

判定は帳簿から機械的に出したものです。税務の判断は、税理士または税務署にご確認ください。

物件一覧

賃貸経営成績表

左メニューの「賃貸経営成績表」（「ダッシュボード」の下）か、物件一覧の「賃貸経営成績表」（「カード」「表」の隣）を押すと、全体の点数・段階（S・A・B・C）・前年との差・全体の推移を表示します。 「対象の年」は前年が最初に選ばれます。帳簿がある締まった年や今年に切り替えられ、選んだ年はURLにも残ります。今年は途中の実績で、採点や年間の見込みとの比較は行いません。

• 「物件を、横に見比べる。」では、5観点の元の数字と各20点の配点を比較できます。パソコンでは物件が多いと表だけを横にスクロールでき、スマホでは縦のカードになります。
• 観点は空室率（レントロールから）・実質利回り（収入−運営費 ÷ 取得価額）・返済の余裕（収入−運営費 ÷ 返済予定表のその年の返済額）・運営費÷収入・帳簿の整い（申告前チェックで直すところの数）です。
• 資料不足は破線と説明で表示します。1観点が足りなければ残りの4観点で100点換算し、2観点以上が足りないときは点数を出しません。その年の帳簿がない物件は、1行の説明にまとめます。採点の条件と収入で重み付けする全体点の計算は「採点のしくみ・全体点の計算」を開いて確認できます。
• 「推移と見込みを見る」を押すと、その物件の点数の推移と、選んだ年の実績・見込み（収入・収入−運営費・実質利回り・空室率）を表示します。「表示する物件」でも切り替えられます。締まった年が2年分に満たないと、小さな推移の線や変化量の代わりに理由を出します。
• 年の帯や観点の行、比較の棒に触れると内訳が出ます。Tabで選び、年の帯は左右キー・Home・Endでも移動できます。Escapeで吹き出しを閉じます。端末の「動きを減らす」設定ではアニメーションを止めます。
• 「見込みの計算条件」と「年ごとの数値一覧」は詳細の下を開くと出ます。一覧には収入・運営費・収入−運営費・実質利回り・空室率・返済の余裕・手残り（帳簿）・成績が並び、「この表をCSVでダウンロード」で保存できます。見込みは投資シミュレーターと同じ計算で、物件の取得価額・満室想定の年間賃料・構造・取得日・築年月・戸数・借入額（当初）（借入があれば金利・返済期間も）が要ります。足りないときは理由を出します。
• サンプル表示では、最初に「完成イメージ」（架空の数字）を出します。「現在のサンプル」でサンプルの帳簿から計算した姿に切り替えられます。完成イメージではCSVと融資の申込セットは出しません。
• 帳簿の数字から機械的に出した目安で、投資や経営の良し悪しを判断するものではありません。

融資の申込セット（1つのPDF）

賃貸経営成績表の下の「申込セットを作る」から、金融機関に出す資料を1つのPDFにまとめられます。名義と入れる物件を選んで「PDFを作る」→「PDFを保存する」。

• 中身: 表紙（入っているもの・入れられなかったものと理由）／物件概要／収支の推移（直近3年・物件ごと＋合計）／レントロール（棟ごとにいちばん新しいもの・空室も）。
• PDFはこの端末の中で作り、どこへも送りません。入居者のお名前は入れていません。
• ページは画像なので、文字を選んだり検索したりはできません。アーカイブした物件は入れません。
• iPhone では、できあがったあとに「PDFを保存する」を押すと共有の画面が出ます（「ファイルに保存」で保存できます）。

物件をアーカイブする（売却した物件など）

いまは持っていない物件は、物件一覧の「アーカイブ」（カードの下・表では右端の列）で 一覧から外せます。押すと確認が出ます。

• 書類・仕訳は消えません。ダッシュボードや月次レポートの数字も変わりません。
• 物件一覧と地図に出なくなります。
• 個人名義の物件は、事業的規模（5棟10室の目安）の数に入らなくなります。
• ★共有している方からは、これまでどおり見えます。共有設定（物件の選択と共有一覧）には 「アーカイブ」の札つきで出るので、見せたくないときはそこで外してください。
• 戻すときは「売却・アーカイブ済みも表示」にチェックを入れ、 その物件の「アーカイブを戻す」を押します。
• サンプルを表示しているあいだは、このボタンは出ません。

地図に出る位置（自動です）

物件の「所在地」を入れておけば、地図の位置は自動で入ります （2026-09-12 から。以前の「住所から位置を取得」ボタンは無くしました）。 物件を保存したとき、または物件一覧を開いたときに、まだ位置が分かっていない物件だけを 国土地理院の住所検索で調べます。

• 番地まで当たらないことがあります（例: 「◯丁目」までのピン）。地図の見出しの右に 何件出ているかを書いています。
• 所在地が空の物件は出せません。その件数もそこに出ます。
• 住所を直して保存すると、位置をもう一度調べ直します。
• サンプルを表示しているあいだは調べません（保存先が本物のデータになるため）。

3. 書類を登録する

入口は「＋書類をアップ」の表の「＋」です。物件と月のマスを選んで、1通ずつ登録します （ファイルを選ぶ・撮影する・スマホで撮影）。領収書の欄の「＋」からは支払いの手入力、「報告書」の欄の「＋」からは家賃などの手入力もできます。

物件の並びは物件一覧と同じです（物件一覧の「自分の並び」で↑↓やドラッグで動かした順）。 物件を選ぶ欄（探す・書類の登録・確認待ち）も同じ順に並びます。

マスの「＋」から入れて読み取った書類は、その物件に付きます。 領収書のように物件名が書かれていない書類でも、「＋」を押した物件に付けます。 書類に別の物件名が書かれているときは、書かれた物件に付けて「欄と内容が違います」とお知らせします。 月は書類の日付で決まります（12月の領収書を1月の欄から入れると、12月の支出になります）。

領収書の欄の「＋」には「手入力する」もあります。紙の領収書が手元に無い支払い（振込など）は、 ここから1件つくると、その物件・その月の領収書として入ります（金額・科目・支払先は、開いた入力欄で入れてください）。 ★家賃などの収入は、「報告書」の欄の「＋」の「家賃などを手入力する」から入れます（2026年10月から）。 科目（賃貸料・共益費・駐車場収入など）・金額・入金した口座・物件を入れると、その物件・その月の収入として入ります。 読み取りがうまくいかなかった月や、報告書の届かない自主管理の物件に使ってください。

すでに入っている月に、もう1枚足すときは、そのマスの印（🔗・✓・「✓ 2」など）を押してください。 入っている書類の一覧が開き、その下の「この欄に領収書を足す」から入れられます（報告書の欄は「この欄に書類を足す」）。 1枚しか入っていないマスでも同じで、まず一覧が開きます（書類そのものは、一覧の「開く」から開いてください）。

表の列

物件資料（マイソクなど）／返済予定表

月に依らない書類。物件ごとに1つずつ（左側）。 ★物件資料の欄に月の報告書や領収書を上げてしまっても、種類を見分けて、その月の「報告書」や「領収書」の欄へ移して読み取ります

収支報告書など（見出しは「報告書」）

月ごとに届くもの全部。収支報告書・家賃送金明細書・レントロール・お知らせのどれでも、ここに上げてください。種類を選ぶ必要はありません（→ 仕分け）。家賃などの手入力もここから

領収書

領収書・請求書・修繕の見積。種類が決まっているので、押せばそのまま読み取ります

上げた書類は、こちらで仕分けます

「報告書」の欄に上げて「いま登録したものを仕分けて読み取る」を押すと、まず 何の書類かを見分けてから、その種類として読み取ります。上げるときに種類を選ぶ必要はありません。

収支報告書／家賃送金明細書

収入の部と支出の部に分けて、仕訳にします

レントロール

契約賃料と入居状況として取り込みます。仕訳は作りません（→ 理由）

領収書・請求書／返済予定表

それぞれの読み方で仕訳にします

固定資産税の通知書

保管だけします。仕訳にするときは、お支払いになった月に納付書の控えを「領収書」の欄へ（→ 固都税の上げ方）

マイソク・その他のお知らせ

読み取らずに保管だけします（金額の記録ではないため）

賃貸借契約書・売買契約書・重要事項説明書・保険証券・ローン契約書・管理委託契約書・登記や図面

種類を見分けて保管だけします（仕訳にはしません）

★1枚に複数の物件がまとまった収支報告書（管理会社が何棟分かを1通で送ってくるもの）も、そのまま上げてください。 物件ごとの名前が物件一覧に登録した名前と合えば、物件ごとの仕訳に分けて入れます（2026年10月から）。 名前が合わない行は、上げた欄の物件に入れて「物件をご確認ください」とお知らせします。物件名を物件一覧の名前に合わせると、次から分けられます。

1通に収支報告書とレントロールの両方が載っている書類は、 続けて2回読み取ります（読み取りは2通ぶん使います）。 1枚の紙に両方が載っていても、PDFの1ページ目が収支報告書・2ページ目がレントロール、のように ページが分かれていても、同じように両方読みます。どちらの顔で届いても両方読みます —— レントロール（部屋ごとの一覧）にその月の収入合計や差引支払額が載っていれば、 収支報告書としても読み取ります。
片方しか読まれていなかったときは、その仕訳を開いて 「別の種類として読む」で種類を選び、「追加で読み取る」を押してください （いまの読み取りは残したまま、もう一方を足します）。
見分けがつかなかったときはそのまま保管し、「読み取る」から種類を選んで読み直せます。

書類棚（過去の書類をフォルダごと預ける）

「＋書類をアップ」の「書類棚」から、不動産の書類をまとめて預けられます。パソコンからはフォルダごと・ZIPごと、スマホ・タブレットからは写真・PDFをまとめて（1回1,000通・1通30MBまで。その場で撮ることもできます。ZIPはパソコンから）。スマホで「＋書類をアップ」を押すと、書類棚が開きます。 何の書類かをこちらで見分けて、物件ごとの棚に並べます。始めるときに、過去の書類をまとめて引っ越すための場所です。

棚の見方：物件ごとに棚が1つあり、段が年（新しい年が上）です。段の上には種類ごとのファイル（収支報告書・領収書・賃貸借契約書など）が立っていて、 背表紙に種類の名前と通数が書いてあります。色は種類の仲間ごと（報告書類・領収書・ローン・税金・契約書・保険・登記など）です。 ファイルを押すと、その段の下に中の書類が開きます（もう一度押すか「閉じる」で閉じます）。オレンジの「待」が付いたファイルは、まだ見分けている途中の書類があります。

1. 「フォルダを選ぶ」か「ファイル・ZIPを選ぶ」を押す（フォルダやファイルを枠に置いても同じです）。
2. 預ける前に中身の一覧が出ます。預けたくないフォルダ（ご家族の写真など）はチェックを外してください。
3. 「◯通を預ける」を押すと保管します。そのあと1通ずつ順番に見分けて棚に並べます （画面を閉じても、次に開いたときに続きから見分けます）。

預けられるもの

PDF・画像（JPEG・PNG など）と、それらをまとめたZIP。1ファイル30MBまで・1回1,000通まで。Excel・Word などは預かりません（一覧に理由を出します）

物件と年

フォルダ名・ファイル名に物件名や年月（「2024」「令和6年」「20240315」など）があれば、それを使います。 物件名が分からない書類は「物件が分からない書類」の棚に入るので、ファイルを開いてチェックを入れ、物件をまとめて付けてください（ほかのファイルを開いてもチェックは残ります）

同じ書類

中身がまったく同じファイルは、名前が違っても1つだけ預けます（すでに入っているものも預けません）

帳簿に読み取る

預けただけでは帳簿には入りません。仕分けが終わると「帳簿に読み取る」が出るので、 今年と前年の収支報告書・送金明細・レントロール・領収書・返済予定表のうち、まだ読み取っていないものが並びます。 1通ずつ「読み取る」を押してください（結果は「確認待ち」に入ります）。 それより前の年の書類は保管のみです。読み取りは、ほかの書類と同じく読み取りの通数に数えます。 毎月の書類は今までどおり「書類の一覧」の欄の「＋」から上げてください

取り消す

間違えて預けたときは、「預けた回」の「この回を取り消す」で、その回の書類をまとめて消せます

期日：賃貸借契約書・保険証券・ローン契約書・管理委託契約書を預けると、仕分けのときに更新日・満期・固定金利の終わり・解約の申し入れの期限を読み取り、 書類棚の「期日」に日付の近い順に並べます（読み取りの通数には数えません）。期日は書類から読み取ったものなので、実際の期日は元の書類でお確かめください。30日前と7日前にはメールでもお知らせします（→「設定」の「メールのお知らせ」）。

フォルダ・ZIPをまとめて預けるのはパソコンからお使いください（スマホでは写真・PDFを選ぶ口が出ます）。 iPhone の写真（HEIC形式）は保管だけします。見分けた結果は、預けた書類を開いて確かめられます。

読み取れる書類

領収書・請求書

工事の見積・請求も。1枚ずつ撮ってください（続けて何枚でも撮れます）

家賃送金明細書

管理会社から毎月届くもの。総家賃と控除に分けて仕訳にします

ローン返済予定表

回ごとに元本と利息へ分けます

収支報告書

管理会社の月次レポート。収入の部と支出の部に分けます

レントロール

契約賃料の一覧・稼働率。仕訳は作りません（→ 理由）

領収書は1枚ずつ撮ってください

スマホのカメラで撮る（PCで作業しているとき）

「＋」を押して出る登録の枠の「スマホで撮影」を押すと、QRコードが出ます。スマホで読み取ると撮影画面が開きます。 スマホ側にログインは要りません。送り終えると、スマホの撮影画面は閉じます （閉じられないブラウザでは「送りました」だけの画面になります。次の書類は、PCで「スマホで撮影」を押して新しいQRコードから）。

• 領収書の欄から撮るとき: 領収書は1枚ずつ、「1枚目を撮影する」「2枚目を撮影する」…で撮りためてください。 撮った写真は画面に並び、押すと「送る／送らない」が切り替わります（撮り損ねた写真は外してください）。 撮り終えたら「写真を送信する」を押すと、選んだ写真をまとめてPCに送り、どれも読み取ります。 途中で送れなかったときは画面が残るので、もう一度「写真を送信する」を押してください（送れた写真は送り直しません）。
• 書類の欄（収支報告書・レントロールなど）・物件の登録から撮るとき: 何ページもある書類は、 「2ページ目を撮影する」で全部のページを撮ってから「これで送る」を押してください。 1通の書類としてまとめて読み取ります（10ページまで）。撮り直したいときは「最初から撮り直す」。
• スマホで大家のセンセイを開いて、月の「＋」から「撮影する」を押したときも同じです。 領収書の欄は「2枚目を撮影する」で続けて撮り、「登録する」を押すと撮った写真をどれも読み取ります。 書類の欄は「2ページ目を撮影する」で全部のページを撮ってから「登録する」を押すと、1通のPDFとして登録します。

手で入力する

書類が無い支出（現金払いなど）は、読み取りを通さずに直接入力できます。 この場合は元の書類の画像が無いので、書類の一覧では「✓（元の書類なし）」と表示され、まとめてZIPに書き出すときは対象外になります。 ★「✓」を押すと、開く画像が無い代わりにその仕訳そのものを「確認待ち」で開きます（過去の帳簿を取り込んだ仕訳も同じです）。

4. 読み取った内容を確認する

読み取りが終わると、「＋書類をアップ」の中の「確認待ち」に結果が並びます。確定するまで帳簿には入りません。

確認できたら

行の右の「確認済みにする」を押すと、その書類は確認待ちから外れます（中身は帳簿に残ります）。 中身を見て直したいときは、行を押すと開きます。開いた中にも同じボタンがあります。

見るところ

• 物件 — 書類に物件名の手がかりが無いと空欄になります。推測では埋めません。
• 勘定科目 — 候補を出しますが、最後は選んでください。
• 金額のつじつま — 家賃送金明細は「収入合計 − 控除合計 ＝ 送金額」が合うまで確定できません。

収支報告書は、確認してほしい行に印が付きます

収支報告書を開くと、読み違いの疑いがある行だけが黄色の印つきで並び、理由が下に出ます。 全部の行を1行ずつ見なくても、印の付いた数行を確かめるだけで済むようにしています。

• 同じ月のレントロールや先月の報告書と、部屋の賃料・共益費・駐車場料が違う
• 印字された合計と行の合計が合わず、その行を直すと合計がちょうど合う
• 金額が0円・科目が決まっていない・対象月が報告書の月から大きく離れている・同じ行が重なっている

行を指せない気づき（「◯円の行が抜けているかもしれません」など）は、表の上にまとめて出ます。 「すべての行を表示」で全部の行に戻せます。印は疑いであって、正しければそのままで大丈夫です。

物件と、家事按分（事業に計上する割合）

1件の支出には、物件を1つだけ付けます。火災保険の一括払いのように複数の棟に またがる支出は、物件ごとに分けて登録してください。物件を選ばなければ、物件なしの 共通費として立てます。

自宅兼事務所などの家事按分は設定できます。事業に計上する割合を入れると、 事業分だけが経費になり、私用分は事業主貸（法人は役員貸付金）へ回ります。 割合は摘要とCSVに残るので、あとから説明できます。

固定資産税の納税通知書は読み取らず、保管だけします（1枚に複数の物件が載るので、関係する物件すべての欄に出ます）。 経費にするのは、支払った月に納付書の控え（領収証書）を「領収書」の欄へ上げたときです。按分はせず、選んだ1つの物件に入ります。

修繕費か、資本的支出か

このツールは判定しません。20万円未満か、おおむね3年以内の周期か、60万円未満か、 前期末取得価額のおおむね10%以下か——といった形式基準に照らした結果と、根拠（通達番号）を並べるところまでです。 金額の大きいものは税理士・税務署にご確認ください。

5. 二重計上を防ぐ（同じ書類のチェック）

集計はダッシュボード（全体）・月次レポート（月ごと・科目まで）・物件一覧（物件ごと）で見られます。 ここでは、同じ費用を二重に数えていないかを確かめる「同じ書類のチェック」を説明します。 「＋書類をアップ」の中の「同じ書類のチェック」にあります。

同じ書類のチェック（二重計上を防ぐ）

管理会社が家賃から差し引いた修繕費と、業者からの領収書。この2つが両方入っていると、 同じ費用を2回数えてしまいます。金額が一致し、月が同じか日付が近く、勘定科目と物件が食い違っていない組を候補として並べます。

「書類にあるのに支出に載っていない項目」は、レントロールなどに書かれていた支出です。 帳簿に載せるなら「支出に追加」、載せる必要が無いなら「載せない」を押してください。 「載せない」にした項目は一覧から外れ、下の「載せないとした項目」に移ります（書類も仕訳も変わりません。「載せる候補に戻す」で戻せます）。

6. 会計ソフトへ書き出す

標準CSVのほか、弥生・freee・マネーフォワード クラウドの取り込み形式で書き出せます。 「設定・バックアップ」の中の「会計ソフトへ書き出す」にあります （そのすぐ下が「書類の画像を書き出す」です）。

期間で絞って書き出す

「期間」でどの年月からどの年月までを書き出すか選べます。会計ソフトへは年度ごとに 取り込むことが多いので、たとえば2025年1月〜2025年12月のように選んでください。 何も選ばなければ、いままでどおり全部が出ます。

絞ったときは、ファイル名にも期間が入ります（大家のセンセイ_2025-01_2025-12.csv）。 書き出したあとの知らせにも「2025年1月〜2025年12月・◯行」と出るので、どれを出したか後から分かります。

⚠ 日付が読み取れていない仕訳は、期間で絞っても外れません。 どの期間の外なのか決められないためです。形式チェックに「日付が読み取れていません」として 必ず出るので、日付を入れるか、その仕訳を「集計から外す」でご対応ください。

書き出す前に形式チェック

取り込めない項目（貸借が合わない・勘定科目が空・日付が読めない・登録されていない物件を指している）は 「出力不可」として出し、直すまでCSVを書き出せません。 物件が未設定・税区分が未設定・20万円以上の修繕費で判断が未確定といったものは「警告」で、 内容を確認したうえで書き出せます。

形式チェックは、いま選んでいる名義ぶんを見ます。CSVは名義ごとに書き出すので、 チェックも同じ範囲で数えます（件数の横に「◯◯ぶん」と出ます）。 名義をまだ選んでいないときは帳簿ぜんたいを数え、その旨を横に出します。 ⚠ 名義を切り替えると件数も変わります。ほかの名義の出力不可は、いま書き出すCSVには関係ありません。

形式チェックは、その名義の帳簿ぜんぶを見ます。いっぽう「確認待ち」に並ぶのは いま開いている仕訳だけ（読み取った直後のものと、月次レポートで開いた月のもの）です。 そのため、形式チェックに出るのに確認待ちには出ていないことがあります。 確認待ちの上に「帳簿ぜんぶでは要修正◯件あります」と出るので、そこから確かめられます。 チェックの結果の項目を押すと、その仕訳の月を開いて中身まで開きます。

確かめられるのはファイルの形式と数字のつじつままでです。勘定科目・税区分・部門がお使いの会計ソフトに登録されているかどうかは、この画面からは分かりません。

7. 書類を探す・まとめて書き出す・消す

書類の一覧の上にある「探す」で、物件・種別・管理会社・日付・金額・メモから探せます。年度をまたいで探せます。

• 条件から外れた書類は、数えて画面に出します。期間で絞れば日付の無い書類が、金額で絞れば金額を持たない書類（マイソク・レントロール・連絡）が必ず外れます。黙って落としません。
• 出せるのは300件までです。超えたときは件数を出すので、条件を足してください。
• 「条件を消す」は全部戻します。1つだけ残ることはありません。

選んでZIPで書き出す

探した結果からチェックを付けて、まとめてZIPにできます。フォルダは書類の種別ごとに分かれ、一覧CSVが同梱されます。

• 選べるのは元の書類のあるものだけです。手で入力した仕訳には元の書類が無いので、チェックボックスが出ません。
• 入れられなかったもの（元の書類が無い／形式が読めない／この端末に実体が降りてきていない）は、件数と理由を一覧CSVに書きます。
• 同じファイルから読み取った書類を2件選んでも、ZIPの中のファイルは1つです（どちらの書類IDも一覧CSVに残ります）。
• ご契約が終了していても、書き出しは続けられます。

同じ書類が二重に入っていないかを知らせます

書類の一覧の上に、「同じ書類が二重に入っているかもしれません」の帯が出ることがあります。 押すと候補が並びます。どちらが正しいかは決めません（書類からは分からないためです）。 見ているのは次の3つです。

• 同じファイルを2回登録している（中身がまったく同じファイル）。
• 日付・金額・支払先の3つが同じ。
• 同じ物件の同じ月に、同じ種類の書類が2件ある（収支報告書・家賃送金明細書・レントロール・返済予定表・固都税の通知書）。 ★写真を撮り直して、同じ紙をもう一度読み取ったときに起きます。撮り直すとファイルとしては別物になるので、上の2つでは見つかりません。 なお領収書は対象外です（1か月に何枚も届くのが普通のためです）。

書類を消す

確認のうえ画面から消え、12秒のあいだは「取り消す」で戻せます。消せるのは書類だけで、 金額が帳簿に入っている仕訳は「確認待ち」や「月次レポート」から扱います。 なお、元のファイルは消していません（同じファイルを別の書類が使っていることがあるためです）。

1枚の紙から2件の仕訳ができていることがあります（収支報告書とレントロールが1枚に載っている書類など）。 その仕訳を削除しようとすると、「同じ書類からできた仕訳も一緒に削除する」という選択が出ます。 既定では一緒に消えます（押すボタンに件数が出ます）。チェックを外せば、その1件だけを消せます。

8. 税理士・銀行・家族と共有する

画面は共有設定です（左のメニューの「共有設定」から。スマホは左上の ≡ を押すと同じメニューが出ます）。 渡し方はメールで招待する方法だけです。ご契約中の機能で（2027年1月31日までの無料公開期間は会員登録だけでお使いいただけます）、いつでも解除できます。

メールで招待する（ログインあり・権限を選べる）

ご家族・税理士・銀行などをメールで招待すると、物件ごとに「見せない」「閲覧と書き出しだけ」「編集できる」を選べます。代わりに領収書をアップしてもらう、といった使い方です

★URLを渡す共有（閲覧用リンク）は、2026-09-12 に取りやめました。 リンクは転送されてしまうと、渡した先の先までたどれないためです。 相手の方にはメールで招待してください（相手はログインが必要ですが、 どの物件をどこまで見せるかを選べて、いつでも解除できます）。

渡す手順（3つ）

共有設定のメールで招待して共有で、次の順に進みます。 ★「共有設定する」を押した時点では、まだメールは送りません。

① 共有設定する

相手のメールアドレスと名前（任意）を入れて「共有設定する」。 ★名前を入れておくと、一覧・共有一覧の見出し・変更履歴がその名前で出ます （メールアドレスは長くて読みにくいためです）。名前はあとから「権限」の画面でも直せます。 その方の行ができ、権限を決める画面がそのまま開きます（既定は「選んだ物件だけ・閲覧」です）

② 見せる物件と権限を決める

物件にチェックを入れ、その行で 「閲覧と書き出し」か「編集できる」を選びます

③ メールで招待する

「メールで招待する」を押すと、 決めた権限を保存してから招待メールを送ります。 あとで送るなら「権限だけ決めて、あとで送る」。 まだ送っていない方は一覧に「★まだ招待メールを送っていません」と出ます

★あとから権限を変えるときも、同じ「権限」から開きます （2026-09-13 に、送る前に権限を決める順へ変えました。以前は送ってから決める形で、 いちばん広い権限のまま相手に届いていました）。

税理士・会計事務所の方を招待する（税理士として招待）

メールで招待して共有の「税理士として招待」を押すと、権限の画面がすべての物件・閲覧と書き出しで開きます （物件を選んで絞ることも、「編集できる」にすることもできます）。届く招待メールには、税理士・会計事務所の方は無料であることと、 ご自分のメールアドレスでログインすれば「受け取った帳簿」からいつでも開けることが書かれます。 すでに招待している方に押したときは、見せる範囲は変えずに「税理士として招待」の印だけを付けます。 顧問先に勧めてもらう案内は 税理士・会計事務所の方へ のページにあります。

受け取った帳簿（招待された方の画面）

招待された方は、招待されたメールアドレスで大家のセンセイにログインすると、左のメニューに「受け取った帳簿」が出ます （招待が1件以上あるときだけ）。招待してくれた大家さんが並び、「開く」でその帳簿を開きます。 招待メールのリンクの期限が切れても、ここから開けます。

1行に出るもの

大家さんのメールアドレス・見られる物件の数と権限・帳簿の最終更新日・まだ確認されていない読み取りの件数 （最終更新日と確認待ちは、すべての物件を見せてもらっているときだけ出ます）

近道

「会計ソフトへ書き出す」は設定・バックアップの書き出しへ、「決算書の転記表」は月次レポートへ、開いてから移ります

開くたびに最新に

開くたびに、その帳簿をこの端末の新しい置き場へ最初から受け取り直します（見られなくなった物件や書類は届きません）。 前に開いたときのまだ送れていない変更は、先に送ってから古い置き場を片付けます（送れないものが残るときは消さずに残します）。 ★読み取り途中に閉じた書類の結果は、開き直した帳簿には取り込めません。読み取りが終わってから開き直してください。受け取り直しが終わるまでは、書き出しを待っていただきます。 開いているあいだに大家さんが見せる範囲を変えたときは、一覧から開き直すと反映されます

戻るとき

帳簿の上の帯の「受け取った帳簿の一覧に戻る」で、ご自分のアカウントに戻ります

★別のメールアドレスでログインしても並びません（招待された宛先で確かめたログインだけが根拠です）。 大家さんが共有をやめると、一覧から消えて新しく開けなくなります（それまでにこの端末に受け取った分や、書き出したものまでは消えません）。

権限の決め方（物件をチェックで選びます）

すべての物件

帳簿ぜんぶが見えます。「編集できる」か「閲覧と書き出しだけ」かを選びます

選んだ物件だけ

物件の一覧が出るので、見せる物件にチェックを入れ、その行で 「閲覧と書き出し」か「編集できる」を選びます（チェックを入れた行は、はじめは閲覧です）。 渡していない物件は、存在ごと見えません

物件が多いとき

名義・運営主体（個人／法人）・管理会社で絞り込んでから、 「この一覧を閲覧にする」「この一覧を編集にする」でまとめて渡せます （効くのは、いま画面に出ている物件だけです。絞り込みを変えてもチェックは残ります）

招待メールの件名と本文は、自由に書き換えられます

権限の画面の「招待メールの件名」「招待メールの本文」に、いま届く文面が下書きとして入っています。 あいさつを足す・説明を短くする・まるごと書き直す・本文を全部消すなど、自由に書き換えられます（件名80字・本文3,000字まで）。 書き換えなければ、そのときの権限に合わせた文面のまま届きます。「元の文面に戻す」で下書きに戻せます。

★件名の頭の【大家のセンセイ】・招待のリンク・「大家のセンセイから送った招待です」の一文は、こちらで必ず付けます （書き換えた文面からは消せません）。本文に書いたタグは文字のまま届きます（URLがリンクになるかは、受け取る方のメールアプリによります）。 既定の文面には見られる物件・できること・かんたんな使い方が入っています。書き換えたときは、権限と合っているか見直してください （本文を書き換えたあとに権限を変えると、送る前に確かめます）。見られる物件とできることは、招待を開いたあとの画面にも必ず出ます。 招待メールは1日30通までです。

招待メールの差出人は「大家のセンセイ」ですが、相手の方が「返信」を押すと、権限の画面の「返信先のメールアドレス」に届きます （既定はあなたのメールアドレス。税理士さんとのやりとり用のアドレスなどに変えられます）。メールの末尾にも返信先を書いています。

招待メールを送ると、あなたのメールアドレスにも控えが届きます（件名に「（控え）」が付きます）。 控えには招待のリンクを載せていません——リンクは1回だけ使えるので、あなたが押すと相手の方が参加できなくなるためです。

どんなメールが届くのかを、先に確かめられます

招待メールの文面を見るを押すと、相手に届くメールそのものが画面に出ます （招待する前でも見られます）。既定の文面にはかんたんな使い方が入っています—— 収支をまとめて見るのはダッシュボード、月ごとの内訳は月次レポート、 領収書などの書類は＋書類をアップ、物件ごとは物件一覧、 会計ソフト用のCSVは設定・バックアップ、という案内です。

★メールにはその方の権限も書かれます（「見る・書き出す」だけなのか、 「入力する」までできるのか／見えるのはどの物件か）。権限を変えてから文面を見ると、 その内容で確かめられます。

いま誰が見られるかを、まとめて見る

共有設定の共有一覧で、どの物件を誰がどこまで見られるかを一枚の表で確かめられます。 人の設定を1人ずつ開いて回る必要はありません。

表の見方

縦が物件、横が招待した方です （2026-09-13 に「所有者」の列は外しました。誰にどこまで見せているかを読む表なので）。交わったマスに、その方がその物件に対して持つ権限が1つだけ出ます——「編集」「閲覧」、渡していない物件は「—」です

編集できるマスには色が付く

帳簿を書き換えられる相手を、先に確かめられるようにするためです

出ないもの

解除・取り消し済みのものは出ません。この表は「いま誰が見られるか」です

権限を変えるのは、共有設定の「権限」からです。 ★狭い画面では、表は横にスクロールできます。

9. 保存・同期・バックアップ

どこに保存されるかは、ログインの有無で変わります。ここは間違えると失うものが大きいので、最初にお読みください。

ログインしているあいだ

帳簿（物件・仕訳・設定）と書類の画像を当サーバーにお預かりし、ログインしたほかの端末と同期します（無料公開期間は会員登録だけで。そのあとはご契約中の方）

ログインしていないあいだ

サーバーには保存されず、お使いのブラウザの中（この端末）にだけ残ります。サイトデータを削除すると消えます

解約されたあと

閲覧と書き出しは続けられます。お預かりしている帳簿と画像は解約から90日を過ぎると削除します（その前にご登録のメールへご連絡します）

バックアップ（いちばん確実な保険）

「設定・バックアップ」の「バックアップと復元」から、 「バックアップを書き出す（JSON）」で、 物件・仕訳・申告と書き出しの設定を、まとめた1つのファイルに書き出せます。 戻すときは同じ場所の「バックアップから復元する」。別の端末へ移すときも同じ手順です。

★書類の画像は、JSONには入りません（帳簿の控えです）。 元の書類を手元に残すときは、同じ画面の「書類の画像を書き出す」でZIPも一緒にお取りください。 「すべて書き出す」を押すと、この2つが続けて書き出されます。 仕訳にならない書類（マイソク・契約書など）は、「書類の一覧」で選んでZIPにできます。

★ログインしていなくても、ご契約が無くても復元できます。 新しい端末や、サイトデータを消したあとでも、このファイルがあれば取り戻せます。 ⚠ サンプルを表示しているあいだは復元できません。先に「サンプルを閉じる」を押してください。

申告・帳簿の設定は「名義」ごとです

物件によって個人名義・法人名義が混ざることがあります。 個人と法人では私用分の相手科目（事業主貸／役員貸付金）・使える特例・ 控除の額が違うので、設定は名義（保有主体）ごとに持ちます。

• 名義は、物件を登録するとその物件の種別（個人／法人）で自動的に作られます。 「設定・バックアップ」の申告・帳簿の設定で、名義ごとに事業形態・申告の種類・ 決算月などを選びます。
• 物件の名義は、物件フォームの「名義（保有主体）」で選びます。 事業形態を変えると、選べる名義もその種別のものに変わります。
• 会計ソフト用CSVは名義ごとに書き出します。 個人と法人は確定申告そのものが別なので、1つのファイルには混ぜられません （書き出しの画面に「名義」の欄が出ます）。
• 物件が決まっていない仕訳（共通費など）は、どの名義にも入らないため 書き出しから外れます。件数は書き出しのときにお知らせします。

10. スマホで使う

同じURLがそのままスマホでも開きます。アプリの入手は要りません。

メニューの出し方

画面の左上の ≡ を押すと、左からメニューが出ます。パソコンと同じ項目がすべて並びます （＋書類をアップ／物件管理（ダッシュボード・物件一覧・月次レポート）／ 運営ツール（土地カルテ・投資シミュレーター・物件レーダー・原状回復見積りチェック）／ ツール／お知らせ／共有設定／設定・バックアップ／使い方）。 ★お問い合わせはメニューから外しました（2026-09-12）。 「設定・バックアップ」の「困ったときの連絡」から開きます。

行き先を選ぶと閉じます。閉じるだけなら、左上の ×（≡ と同じ場所）を押すか、 メニューの外側の暗いところを押してください。パソコンのキーボードなら Esc でも閉じます。

★以前は画面の下に「書類・収支・物件・ツール・設定」の5つを並べていました。 5つしか置けず、共有設定と使い方にスマホから辿り着けなかったため、 2026-09-08 に ≡ のメニューへ変えました。

• ホーム画面に追加しておくと、次からすぐ開けます。
• その場で領収書を撮って登録できます。PCで作業中の方は「スマホで撮影」のQRから（→ 3章）。

11. 設定

「設定・バックアップ」で、申告の前提と書き出しの形を決めます。ここで選んだ内容は仕訳の下書きと物件別損益に反映されます。

メールのお知らせ：ログインに使っているメールアドレスに、期日のお知らせ（契約の更新・解約の申し入れ・保険の満期・固定金利の終わりを30日前と7日前に。固定資産税の納期の7日前にも。日中の8〜21時に届きます）と、 月次レポート（毎月10日に、前の月の収入・費用・手残りと前の年の同じ月との差）をお届けします。「設定・バックアップ」の「メールのお知らせ」で、それぞれ「届ける／止める」を選べます。 メールの下の「このメールを止める」からも止められます。届ける日に送れなかったとき（メールの会社に受け付けられなかったとき）は、2日後までにもう一度お送りします。送ったかどうか分からないときは、二度届かないように送り直しません（届ける日を過ぎてから登録した期日・月の分も送りません）。数字は、最後に同期したときの帳簿の内容です（持ち主の方にお届けします。2027年1月31日までの無料公開期間は会員登録だけで。そのあとはご契約中の方）。

文字の大きさ：画面の文字が小さく感じるときは、「設定・バックアップ」のいちばん上の「文字の大きさ」で「大きく」を押してください。 表やボタンも一緒に大きくなります（左のメニューはそのままです）。選んだ大きさは、その端末で覚えておきます。

• 私用分の相手科目は自動で切り替わります（個人＝事業主貸／事業主借、法人＝役員貸付金／役員借入金）。
• その設定で何がどう変わるか（私用分の相手科目・少額減価償却資産の特例・青色申告特別控除の額）は、 名義のカードの中の「この設定で、どうなる？」を押すと出ます （2026-09-12 に、画面を短くするため畳みました）。
• 書き出しの設定（部門・税区分・文字コード）は、その下の折りたたみの中にあります。
• ここに出しているのは制度上の区分の整理です。適用の可否は個別の事情によりますので、税務署・税理士にご確認ください。